王健林董事長(zhǎng)在演講

4月15日晚，王健林董事長(zhǎng)應(yīng)邀參加深圳證券交易所第八期“創(chuàng)業(yè)家思享匯”，發(fā)表主題為“萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式”演講，首次完整地闡述了萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式，并回答現(xiàn)場(chǎng)觀眾的提問(wèn)。

以下為王健林董事長(zhǎng)演講的實(shí)錄：

萬(wàn)達(dá)的“輕”資產(chǎn)模式

                         王健林

萬(wàn)達(dá)是全球領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，2015年持有物業(yè)面積能做到世界規(guī)模最大。圍繞不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展，萬(wàn)達(dá)也延伸到其它許多產(chǎn)業(yè)?；趯?duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的分析，從去年開(kāi)始萬(wàn)達(dá)進(jìn)行全面轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型方向從空間上看，要從國(guó)內(nèi)企業(yè)發(fā)展成為跨國(guó)企業(yè)；從內(nèi)容上看，要從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為高科技服務(wù)業(yè)企業(yè)。今天我重點(diǎn)講萬(wàn)達(dá)的核心企業(yè)——萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。

一、萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)

1、什么是重資產(chǎn)，什么是輕資產(chǎn)

什么是重資產(chǎn)？萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品是城市綜合體，這種產(chǎn)品模式就是建設(shè)一個(gè)大型萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，旁邊配套建設(shè)一些寫(xiě)字樓、商鋪、住宅等，把配套物業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，用銷(xiāo)售產(chǎn)生的現(xiàn)金流投資持有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。因?yàn)橹袊?guó)沒(méi)有支持長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，所以萬(wàn)達(dá)只能以“售”養(yǎng)“租”。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建成后自己持有經(jīng)營(yíng)，全部租金收益歸萬(wàn)達(dá)，這種模式叫重資產(chǎn)。

什么是輕資產(chǎn)？投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，全部資金別人出，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌和萬(wàn)達(dá)全球獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)。所產(chǎn)生的租金收益萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成。這是一種全新模式，萬(wàn)達(dá)去年開(kāi)始研發(fā)，現(xiàn)在已開(kāi)始運(yùn)行。這就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)模式。

2、以輕資產(chǎn)為主

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型方向要以輕資產(chǎn)為主。截至2014年，萬(wàn)達(dá)已開(kāi)業(yè)109個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，今年還要再開(kāi)業(yè)26個(gè)，屆時(shí)持有物業(yè)面積將超過(guò)2500萬(wàn)平米。今年開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全部是重資產(chǎn)，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從選址、談判、設(shè)計(jì)、拿地到開(kāi)業(yè)的建設(shè)周期3年左右，今年計(jì)劃開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目都無(wú)法再改為輕資產(chǎn)。但是2016年萬(wàn)達(dá)計(jì)劃開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中超過(guò)20個(gè)是輕資產(chǎn)。2017年以后，萬(wàn)達(dá)將保持每年至少開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的速度，其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn)。萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在有9000多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，其中2000多萬(wàn)平米規(guī)劃為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等持有物業(yè)，還有7000萬(wàn)平方米銷(xiāo)售物業(yè)。我們定了一個(gè)目標(biāo)，5年內(nèi)把這7000萬(wàn)平米銷(xiāo)售物業(yè)消化掉，可能5年以后，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將沒(méi)有重資產(chǎn)項(xiàng)目了。這意味著五年內(nèi)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，類(lèi)似于酒店管理公司，完全輕資產(chǎn)化。

二、為何轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)

萬(wàn)達(dá)的重資產(chǎn)不是發(fā)展得不好，也不是沒(méi)有發(fā)展空間，中國(guó)的城市化還在進(jìn)行，行業(yè)里模仿萬(wàn)達(dá)者也是眾多。那為什么現(xiàn)在就要果斷轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)？

1、擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

今年底萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)的廣場(chǎng)將達(dá)到135個(gè)，規(guī)模全球第一，足夠大。如果我們沒(méi)有遠(yuǎn)大目標(biāo)，完全可以自我滿足，僅憑租金自然增長(zhǎng)就可以高枕無(wú)憂。但對(duì)于有近14億人口的中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，我們的規(guī)模還是太小，要擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必須做得更大。重資產(chǎn)受制于房地產(chǎn)周期，市場(chǎng)火的時(shí)候房子賣(mài)得很好，現(xiàn)金回流很快，發(fā)展起來(lái)容易。但我們分析中國(guó)房地產(chǎn)已走到供需平衡的拐點(diǎn)，躺著掙錢(qián)的高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，今后房地產(chǎn)要靠品牌、定價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)等方方面面都做得好才行。重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展，但難度在加大。要快速擴(kuò)大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有品牌，很多機(jī)構(gòu)、個(gè)人都主動(dòng)找萬(wàn)達(dá)要求投資，萬(wàn)達(dá)為什么不利用呢？現(xiàn)在有句名言:生意做得最牛的是拿別人的錢(qián)做自己的事。萬(wàn)達(dá)要在五年之內(nèi)做到足夠大，徹底排斥掉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，萬(wàn)達(dá)是在挖更寬更深的護(hù)城河。

2、發(fā)展中小城市

一些分析師問(wèn)我，萬(wàn)達(dá)為什么不集中在一二線城市發(fā)展，三四線城市房?jī)r(jià)租金有那么高嗎？這是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)理解不深。不動(dòng)產(chǎn)最核心的指標(biāo)不是房?jī)r(jià)和單平方米租金高低，而是租金回報(bào)比，就是租金和投資的比例，一個(gè)項(xiàng)目每年收取的租金，扣除各種稅費(fèi)后，除以項(xiàng)目投資來(lái)看回報(bào)率高低。如從租金回報(bào)比看，一二線城市項(xiàng)目甚至可能不如三四線城市項(xiàng)目，因?yàn)橐欢€城市項(xiàng)目地價(jià)更貴、投資更大。

重資產(chǎn)主要看房?jī)r(jià)，銷(xiāo)售利潤(rùn)高才能投資，難以進(jìn)入三四線城市發(fā)展。輕資產(chǎn)因?yàn)槭羌兺顿Y不銷(xiāo)售，不需關(guān)心房?jī)r(jià)，只要城區(qū)人口夠多，租金回報(bào)比合適就可以做。萬(wàn)達(dá)可以進(jìn)入大量的三四線城市。三四線城市發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)的最大挑戰(zhàn)是招商難，一般企業(yè)根本不敢進(jìn)去，因?yàn)檎胁簧仙獭６虡I(yè)資源豐富恰恰是萬(wàn)達(dá)的最大優(yōu)勢(shì)，我們有超過(guò)5000家簽了協(xié)議的合作商家，其中許多跟萬(wàn)達(dá)是緊密合作伙伴，萬(wàn)達(dá)走到哪他們就去哪?，F(xiàn)在萬(wàn)達(dá)不是招商，而是選商。萬(wàn)達(dá)招商有個(gè)硬性規(guī)定，任何商家每年在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)店數(shù)不得超過(guò)當(dāng)年開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總數(shù)的50%，去年又進(jìn)一步下調(diào)至三分之一。這樣做一是為了防范風(fēng)險(xiǎn)，如果萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)500家店，超市等某類(lèi)行業(yè)全部一個(gè)商家租賃，一旦它經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)就大了。二是防止內(nèi)部腐敗，不能因?yàn)楦愣硞€(gè)萬(wàn)達(dá)招商人員，個(gè)別商家就能無(wú)限制在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)店，每個(gè)品牌我們都限定進(jìn)入萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的數(shù)量。

三四線城市土地價(jià)格相對(duì)便宜，現(xiàn)在去還能選到比較好的中心地段。從我們的經(jīng)驗(yàn)看，一個(gè)四五十萬(wàn)人口的三四線城市，完全能承載一個(gè)大型萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，而且三四線城市的消費(fèi)者的忠誠(chéng)度更高。比如北京附近的廊坊，市區(qū)只有40萬(wàn)人口，當(dāng)時(shí)政府找萬(wàn)達(dá)去投資，我們覺(jué)得廊坊人口不多，而且往北30分鐘到北京，往南40分鐘到天津，能有多少當(dāng)?shù)厝嗽诶确毁?gòu)物消費(fèi)，并不看好。但廊坊市政府熱情很高，三番五次找上門(mén)，而且愿意拆遷市政府辦公區(qū)給我們建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。人總是講情面的，我們只好投資。但廊坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后效果出乎意料，現(xiàn)在平均每天客流5萬(wàn)人次，相當(dāng)于八分之一的廊坊人每天要去逛一趟。還有重慶萬(wàn)州，當(dāng)?shù)卣彩悄贸鲎詈玫貕K，多次找我們?nèi)ネ顿Y萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。搞發(fā)展的同志都反對(duì)，說(shuō)全城區(qū)也就40萬(wàn)人，而且是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，開(kāi)業(yè)后怎么保證客流。后來(lái)我說(shuō)，實(shí)在不行就當(dāng)扶貧吧，還是投資了。但萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，萬(wàn)州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)竟然創(chuàng)造了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)至今為止開(kāi)業(yè)的客流記錄——開(kāi)業(yè)頭三天客流超過(guò)110萬(wàn)人次，這意味著頭三天當(dāng)?shù)孛總€(gè)人都去逛了好幾遍，現(xiàn)在仍然保持每天5至6萬(wàn)人次的客流，經(jīng)營(yíng)狀況非常好。

我們從實(shí)踐中體會(huì)到，現(xiàn)在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資處于失衡狀態(tài)，集中于大城市，局部已經(jīng)過(guò)熱，但對(duì)三線城市和城區(qū)人口多的四線城市來(lái)說(shuō)，投資非常稀缺，許多地方不要說(shuō)大型綜合體，連一個(gè)多廳電影院都沒(méi)有。僅從萬(wàn)達(dá)院線的收入數(shù)據(jù)分析，70%以上的增長(zhǎng)來(lái)自三四線城市，盡管客單價(jià)稍低，但人口總量大，消費(fèi)忠誠(chéng)度高，容易形成萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)單中心，而且投資回報(bào)率并不低于大城市。這就是萬(wàn)達(dá)發(fā)展的好機(jī)會(huì)。

3、產(chǎn)生邊際效益

萬(wàn)達(dá)做輕資產(chǎn)是為了加快發(fā)展步伐。萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在一年開(kāi)業(yè)26個(gè)廣場(chǎng)、新增500萬(wàn)平米左右的持有面積，在全世界都是空前甚至絕后。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展和城市化進(jìn)程密不可分。一個(gè)國(guó)家城市化的關(guān)鍵進(jìn)程只有二、三十年，一旦城市化進(jìn)程結(jié)束，大規(guī)模發(fā)展機(jī)會(huì)就沒(méi)有了。萬(wàn)達(dá)遇到了中國(guó)城市化快速推進(jìn)的歷史絕好機(jī)會(huì)，同時(shí)因?yàn)樽约鹤龊昧藴?zhǔn)備，才把握住這個(gè)機(jī)會(huì)。我們還要繼續(xù)加大力度，盡快把中國(guó)的大中小城市都發(fā)展到位。從財(cái)務(wù)上看，輕資產(chǎn)回報(bào)也很好，兩個(gè)輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤(rùn)也相當(dāng)于一個(gè)重資產(chǎn)店。假設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的輕資產(chǎn)店每年租金可以達(dá)到1億元，兩個(gè)店就是每年2億租金，萬(wàn)達(dá)可以分到7000萬(wàn)租金。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的重資產(chǎn)店平均也是1億租金，扣除管理成本，再扣掉稅，財(cái)務(wù)利潤(rùn)兩者收入基本相當(dāng)。

更重要的是，輕資產(chǎn)快速擴(kuò)大規(guī)模，還能產(chǎn)生邊際效應(yīng)。拿深交所上市的萬(wàn)達(dá)院線來(lái)說(shuō)，它的影城多數(shù)開(kāi)在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度快，院線發(fā)展速度就快。萬(wàn)達(dá)正在做寶貝王，這是中國(guó)第一個(gè)綜合性的兒童娛樂(lè)項(xiàng)目，把兒童游樂(lè)、教育培訓(xùn)、美食、零售集于一體。之所以萬(wàn)達(dá)要做兒童業(yè)態(tài)，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)如果沒(méi)有兒童業(yè)態(tài)，服務(wù)的年齡段就有斷層。我們統(tǒng)計(jì)過(guò)，兒童業(yè)態(tài)能為廣場(chǎng)帶來(lái)超過(guò)兩位數(shù)的客流增長(zhǎng)。為什么自己做，因?yàn)檎也坏侥芨先f(wàn)達(dá)速度的合作伙伴。國(guó)內(nèi)的兒童業(yè)態(tài)商家，要么只做兒童游樂(lè)，要么只做兒童零售，沒(méi)有綜合性的企業(yè)。我們?nèi)?guó)外找，歐洲、日本、韓國(guó)的公司都談過(guò)，都不敢進(jìn)中國(guó)市場(chǎng)，即使進(jìn)也不敢干那么快，一年開(kāi)一個(gè)兩個(gè)，根本滿足不了我們發(fā)展的需要，所以萬(wàn)達(dá)下決心自己做。萬(wàn)達(dá)兒童娛樂(lè)公司去年成立，第一年就開(kāi)業(yè)9家店，如果按照萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的發(fā)展速度，它很快就能成為全球最大的兒童娛樂(lè)企業(yè)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量擴(kuò)大，還能為萬(wàn)達(dá)做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等帶來(lái)更多資源。

三、怎樣做好輕資產(chǎn)

1、建立輕資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)模塊

重資產(chǎn)模式下，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)考核地方公司主要看利潤(rùn)；到各地發(fā)展，主要看房?jī)r(jià)。輕資產(chǎn)模式的考核目標(biāo)發(fā)生變化，主要看成本和租金。萬(wàn)達(dá)全國(guó)發(fā)展二十幾年，做過(guò)幾百個(gè)項(xiàng)目，對(duì)全國(guó)各地的建造成本心中有數(shù)。我們首先在成本上狠下功夫，花一年時(shí)間，建立ABCD四個(gè)版本的輕資產(chǎn)成本標(biāo)準(zhǔn)。南方地質(zhì)條件好的地方與軟基礎(chǔ)的地方有不同的成本標(biāo)準(zhǔn)，北方也根據(jù)地質(zhì)條件好壞形成兩個(gè)成本標(biāo)準(zhǔn)。

 過(guò)去發(fā)展萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主要由發(fā)展部門(mén)牽頭，他們負(fù)責(zé)到各地談項(xiàng)目，項(xiàng)目資料談回來(lái)，公司成本部會(huì)對(duì)成本、利潤(rùn)進(jìn)行審核，兩個(gè)部門(mén)還要進(jìn)行博弈，都同意后再上交總裁和董事長(zhǎng)簽批。現(xiàn)在的輕資產(chǎn)項(xiàng)目做不做主要由商業(yè)管理公司決定，就是看租金。商業(yè)管理公司是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的管理者，他來(lái)測(cè)算租金，一定會(huì)保守測(cè)算，所以我們要求商業(yè)地產(chǎn)研究部也建立一套各地租金測(cè)算模型，進(jìn)行獨(dú)立測(cè)算，如果兩個(gè)部門(mén)的測(cè)算差不多，說(shuō)明靠譜。如果差距很大，那就回去重新研究。這樣建立一整套輕資產(chǎn)投資標(biāo)準(zhǔn)模塊。

　　2、工程管理重大改革

為加快發(fā)展輕資產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)的工程管理模式也進(jìn)行重大改革。過(guò)去的工程管理，從招標(biāo)、預(yù)算到?jīng)Q算，過(guò)程復(fù)雜，費(fèi)時(shí)耗力。萬(wàn)達(dá)實(shí)施輕資產(chǎn)后一年計(jì)劃開(kāi)業(yè)50個(gè)項(xiàng)目，原有工程管理模式難以跟上。所以我們推出一個(gè)交鑰匙工程，這在中國(guó)工程管理史上是一個(gè)重大創(chuàng)新。萬(wàn)達(dá)和長(zhǎng)期合作的中建系統(tǒng)四家公司一起，共同制定出不同地區(qū)四個(gè)版本的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。萬(wàn)達(dá)按照標(biāo)準(zhǔn)給施工單位費(fèi)用，施工單位按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造，按時(shí)實(shí)施交鑰匙工程，萬(wàn)達(dá)只需監(jiān)督工程質(zhì)量，不用再自己招分包單位。發(fā)達(dá)國(guó)家工程建設(shè)都是交鑰匙工程，投資是投資，建設(shè)是建設(shè)，管理是管理，專業(yè)化細(xì)分程度高。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)全能，從投資、買(mǎi)地、設(shè)計(jì)、建設(shè)全部自己干，這是中國(guó)目前發(fā)展階段決定的。

　　實(shí)施交鑰匙工程的好處：一是降低成本，過(guò)去建一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，項(xiàng)目公司要六七十人，現(xiàn)在人數(shù)減少三分之二。二是提高效率，管理更加便捷。三是實(shí)現(xiàn)雙贏。實(shí)施交鑰匙工程后，工程建設(shè)單位成為真正的總包，過(guò)去他們只負(fù)責(zé)土建，最多只占工程造價(jià)的50%，外墻、內(nèi)裝、機(jī)電等是萬(wàn)達(dá)招標(biāo)?，F(xiàn)在總包自己去招分包，不僅所有收入算他的，他還可以收取分包一定的管理費(fèi)，利潤(rùn)也提高了，所以交鑰匙工程受到戰(zhàn)略伙伴的極大歡迎。對(duì)于萬(wàn)達(dá)，也可以徹底防止工程招標(biāo)腐敗。當(dāng)然，所有分包單位必須從萬(wàn)達(dá)品牌庫(kù)中選擇。

　　3、商業(yè)管理實(shí)現(xiàn)信息化

萬(wàn)達(dá)發(fā)展這么快，很多人擔(dān)心會(huì)不會(huì)翻車(chē)？輕資產(chǎn)模式推出后，工程管理的活少了，但商業(yè)管理的任務(wù)加重了，現(xiàn)在一年開(kāi)業(yè)二十多家廣場(chǎng)，到明年一下翻倍怎么跟得上？商業(yè)管理就成為萬(wàn)達(dá)能不能安全走下去的核心。

全國(guó)這么多萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，光靠人管不過(guò)來(lái)，萬(wàn)達(dá)已實(shí)現(xiàn)高度的信息化管理。萬(wàn)達(dá)創(chuàng)新研發(fā)出一套慧云商業(yè)管理系統(tǒng)，2013年試行，2014年正式在全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)推行?；墼瓢讶f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的消防管理、機(jī)電管理、節(jié)能管理、運(yùn)營(yíng)管理等16個(gè)子系統(tǒng)集成到一個(gè)智能平臺(tái)上，一張電腦屏就可以掌控全局。過(guò)去這些系統(tǒng)分散管理，消防是消防、機(jī)電是機(jī)電，一個(gè)20萬(wàn)平米的商業(yè)中心，地下好幾個(gè)監(jiān)控室，要用幾十個(gè)人?，F(xiàn)在只要一個(gè)控制室，因?yàn)橛?jì)算機(jī)管理，值班的人都是工程師，人員素質(zhì)也提高了?；墼葡到y(tǒng)的推行保障了萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理的快速發(fā)展和安全性。例如消防事故絕大部分由電路老化引起。怎么保證電路安全，過(guò)去萬(wàn)達(dá)的解決辦法，一是所有電線電纜只用全國(guó)排名前三的品牌，因?yàn)橘|(zhì)量相對(duì)可靠；其次嚴(yán)防死守，加大巡查力度。但仍無(wú)法完全避免出現(xiàn)電路安全事故，我們也有這方面的教訓(xùn)?，F(xiàn)在萬(wàn)達(dá)采用科技手段，給電線電纜安裝溫感系統(tǒng)，通過(guò)溫度變化來(lái)感知電線電纜有沒(méi)有問(wèn)題，一旦哪個(gè)地方的溫度超出正常范圍，系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)報(bào)警。問(wèn)題出在哪里，馬上就能找到。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的一大特點(diǎn)是餐飲商家多，一個(gè)廣場(chǎng)有三四十家餐飲，我在十年前講過(guò)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)旺不是賣(mài)出來(lái)的，是吃出來(lái)的。餐飲需要用火，火災(zāi)隱患也最多。萬(wàn)達(dá)就與國(guó)家消防部門(mén)聯(lián)合研發(fā)了一套廚房自動(dòng)滅火系統(tǒng)，現(xiàn)已在全球申請(qǐng)專利。這套系統(tǒng)可以自動(dòng)感知廚房溫度，一旦超過(guò)警戒值，電腦就會(huì)自動(dòng)切斷廚房燃?xì)猓粶囟仍偕仙揭欢ǔ潭?，自?dòng)噴淋滅火系統(tǒng)就會(huì)啟動(dòng)，最大限度防止火災(zāi)發(fā)生。

商業(yè)管理信息化不僅支撐了萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理的運(yùn)營(yíng)，保障了安全，而且也減低了管理成本。過(guò)去管理一個(gè)15萬(wàn)平方米的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)需要131個(gè)管理人員，現(xiàn)在只需要80人，減少40%。

　　4、建立輕資產(chǎn)融資管道

萬(wàn)達(dá)做輕資產(chǎn)，錢(qián)從哪來(lái)？一是外部管道，像基金、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者，現(xiàn)在已簽訂有約束力的項(xiàng)目25個(gè)，如果萬(wàn)達(dá)需要，很快就可以簽百個(gè)以上的項(xiàng)目。二是建立內(nèi)部融資管道。萬(wàn)達(dá)成立了自己的電子商務(wù)公司，收購(gòu)了快錢(qián)支付公司，這兩家公司都在做全新的理財(cái)產(chǎn)品，下個(gè)月就會(huì)推出來(lái)，采用眾籌方式為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)融資。萬(wàn)達(dá)的理財(cái)產(chǎn)品真正投向?qū)嶓w，能產(chǎn)生真實(shí)回報(bào)。我們計(jì)劃每年給投資者6%左右的現(xiàn)金回報(bào)，5年或7年把萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)處置，將收益分給投資者。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)處置有兩種方法，資本化或賣(mài)掉。中國(guó)正在試點(diǎn)REITS，目前好幾個(gè)城市在試點(diǎn)，萬(wàn)達(dá)這個(gè)理財(cái)產(chǎn)品就是準(zhǔn)REITS。即使屆時(shí)不做REITS，5年后廣場(chǎng)成熟了，租金比較高了，也能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。出售獲得的收益加上前期每年的現(xiàn)金收益，預(yù)期年化收益至少可以達(dá)到百分之十幾。如果投資者急著用錢(qián)，中途想退出，我們也已跟兩個(gè)金融改革試驗(yàn)區(qū)談好，設(shè)立一個(gè)權(quán)證交易平臺(tái)，也找了做市商。買(mǎi)我們的理財(cái)產(chǎn)品，一個(gè)月以后就可以交易，讓它具有流動(dòng)性。而且萬(wàn)達(dá)電商、快錢(qián)還和投資者約定，在處置廣場(chǎng)時(shí)獲取一定收益，這樣萬(wàn)達(dá)金融電商公司也能獲得盈利。萬(wàn)達(dá)的理財(cái)產(chǎn)品如果推行成功，就能解決輕資產(chǎn)項(xiàng)目的投資，也許就不用依賴外部投資者了。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，不是大家想象的那樣忽然華麗轉(zhuǎn)身，而是一步步做出來(lái)的，從建造的成本標(biāo)準(zhǔn)模塊、交鑰匙工程、信息化的商業(yè)管理到建立融資管道，已經(jīng)折騰一年多，只是現(xiàn)在消息發(fā)布出來(lái)。

　　四、輕資產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)

萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)有兩個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)：一是2020年開(kāi)業(yè)400個(gè)至500個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。原來(lái)重資產(chǎn)模式我們給自己定的目標(biāo)是到2020年開(kāi)業(yè)240個(gè)至250個(gè)廣場(chǎng)，現(xiàn)在數(shù)量將近翻番。萬(wàn)達(dá)到2025年?duì)幦￠_(kāi)業(yè)1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。大家可能不太敢相信，5年以后萬(wàn)達(dá)一年能開(kāi)業(yè)100個(gè)？以萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在特別是5年后的執(zhí)行力，完全可以做到，不信大家五年后看，我今天的話是否成為現(xiàn)實(shí)。二是2020年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈利潤(rùn)的三分之二要來(lái)自租賃收入。如果一個(gè)公司凈利潤(rùn)的三分之二來(lái)自于房地產(chǎn)之外，這個(gè)公司就不能再叫房地產(chǎn)公司，所以我們也有打算，將來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字，變成萬(wàn)達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司，去房地產(chǎn)化，也實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型。

謝謝大家！